Umowy najmu zawieramy w przeróżnych sytuacjach. Może to być najem pokoju dla studenta, mieszkania dla rodziny czy też lokalu użytkowego na potrzeby zawodowe. Podpisanie umowy najmu zakłada pewne zaufanie, którym powinni darzyć się właściciele i najemcy. Warto jednak zawsze brać pod uwagę przepisy prawa regulujące taki stosunek umowny. Ważne bowiem jest to, że nie zawsze możemy rozwiązać taką umowę w dowolnym momencie. Jest tak zwłaszcza w przypadku umowy najmu na czas określony, o której mówi ten artykuł.
Możliwość rozwiązania umowy najmu zawartej na czas określony
Najważniejszym aspektem umowy najmu zawieranej na czas określony jest fakt, że nie można jej rozwiązać w dowolnym momencie – a nawet szerzej: w ogóle w okresie jej trwania. Stanowi o tym art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli czas trwania najmu jest określony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Zasadniczo więc umowa trwa do daty, do której została zawarta (chyba że w tym zakresie zawierała jakieś szczególne zapisy). Zdarzają się jednak wyjątki, przez które istnieje możliwość wcześniejszego rozwiązania czasowej umowy najmu. Mówi o nich art. 664 Kodeksu cywilnego, a dotyczą one generalnie wad rzeczy najętej:
„§ 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.
§ 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
§ 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.
Rozwiązanie umowy najmu z powodu wad lokalu
Jak więc widać, jeśli rzecz najęta (a zatem mieszkanie, dom, garaż, lokal itd.) posiada wady, pojawia się możliwość wypowiedzenia stosunku najmu. Ważne jest to, iż nie ma określonych kodeksowo i odgórnie takich wad, więc każda sprawa powinna być oceniana indywidualnie.Pod uwagę bierze się odpowiedzialność właściciela rzeczy najętej z tytułu rękojmi. Rękojmia ta jest ważna, nawet jeśli sytuacja nie pojawiła się z winy i za wiedzą właściciela. Ważne jest to, czy dana wada ogranicza lub uniemożliwia korzystanie z lokalu w zakresie przewidzianym przez naszą umowę. Należy także pamiętać, że aby móc umowę rozwiązać, najemca nie mógł wcześniej być poinformowany o istnieniu wad.
Wady zagrażające zdrowiu i życiu a rozwiązanie umowy najmu
Szczególnym rodzajem wad rzeczy najętej są takie, które zagrażają życiu i zdrowiu najemców. Ujawnienie takich wad daje możliwość rozwiązania umowy najmu na czas określony ze skutkiem natychmiastowym. Dobrą praktyką jest jednak złożenie do właściciela pisma z żądaniem usunięcia wady w danym terminie pod groźbą właśnie wypowiedzenia umowy.
Zgodnie z art. 682 Kodeksu cywilnego w sytuacji pojawienia się takich groźnych wad lokalu, można umowę najmu wypowiedzieć. Jakie to zatem wady? Takie, które stwarzają realne niebezpieczeństwo dla zdrowia lub życia przebywających w mieszkaniu najemców. Może to być np. przeciekanie rur, groźba zawalenia, emisja szkodliwych zapachów, duży hałas itd.
Źródła:
https://www.prawo-mieszkaniowe.info/jak-rozwiazac-umowe-najmu-zawarta-na-czas-okreslony,244,p.html
Zawarcie i rezygnacja z umowy najmu okazjonalnego
https://www.rozwodowy.pl/rozwod_a_wynajem_wspolnego_mieszkania,361,p.html
Brak komentarza, Twój może być pierwszy.
Dodaj komentarz